Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng giữa chủ sở hữu và người sử dụng tài sản. Trong các hợp đồng cho thuê kinh doanh, chủ sở hữu (bên cho thuê) nhận được khoản bồi thường tài chính và đổi lại, bên thuê (bên thuê) được trao quyền điều hành hoạt động kinh doanh của mình trên tài sản. Có nhiều loại hợp đồng thuê tài sản khác nhau và nhiều cân nhắc khác nhau mà các chủ doanh nghiệp nên cân nhắc trước khi giao kết hợp đồng như vậy. Nhưng việc cho thuê lại rất phổ biến với các chủ doanh nghiệp nhỏ: những thỏa thuận như vậy cho phép các doanh nghiệp mới hoặc khó khăn về tài chính có thể chuyển hướng vốn của họ sang các nhu cầu kinh doanh khác. Thật vậy, nhiều doanh nghiệp nhỏ hoạt động trong các cơ sở đi thuê cho toàn bộ sự tồn tại của họ. Tất nhiên, cho thuê tài sản có thể là một hoạt động kinh doanh nhỏ.
CÁC LOẠI THUÊ TÀI SẢN
Cho thuê trọn gói
Loại hình cho thuê này được sử dụng chủ yếu trong các tòa nhà văn phòng cho nhiều người thuê. Về bản chất, những người đi thuê đồng ý với những thỏa thuận đó sẽ trả một khoản tiền duy nhất cho một loạt các dịch vụ bổ sung ngoài việc thanh toán tiền thuê. Theo các điều khoản của hợp đồng thuê dịch vụ trọn gói, chủ nhà có trách nhiệm cung cấp một số dịch vụ khác nhau cho người thuê của mình, bao gồm an ninh, bảo trì, vệ sinh và các tiện ích khác nhau (nước, điện, điều hòa, nhiệt độ).
Hợp đồng cho thuê
Theo các điều khoản của hợp đồng thuê gộp, bên thuê trả cho bên cho thuê tổng số tiền cho thuê (cũng như thuế bán hàng nếu có). Chi phí tài sản như thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì là trách nhiệm của chủ nhà; người thuê nhà chịu trách nhiệm về các tiện ích. Đôi khi hợp đồng cho thuê sẽ bao gồm các điều khoản yêu cầu người thuê phải trang trải các chi phí tài sản vượt quá một mức quy định nhất định.
Các biến thể của hình thức thuê cơ bản này bao gồm hợp đồng thuê căn hộ và thuê theo bước. Hợp đồng thuê căn hộ là loại thỏa thuận cơ bản nhất và thường phổ biến nhất đối với các doanh nghiệp nhỏ. Nó kêu gọi người thuê phải trả một mức giá cố định trong một khoảng thời gian cụ thể. Mặt khác, hợp đồng thuê từng bước đòi hỏi mức trả tiền thuê cơ sở leo thang dần dần theo thời gian ghi nhận khả năng tăng chi phí của chủ sở hữu trong các lĩnh vực như thuế, phí bảo hiểm và bảo trì. Một hợp đồng cho thuê có liên quan, thường được gọi là hợp đồng thuê giá sinh hoạt, bao gồm việc tăng tiền thuê nhà dựa trên số liệu lạm phát chung chứ không phải tăng chi phí cụ thể.
Cho thuê ròng
Hợp đồng thuê ròng là hợp đồng phổ biến nhất trong số các loại hợp đồng cho thuê khác nhau. Theo các điều khoản của hợp đồng thuê ròng, người thuê trả cho chủ nhà một khoản tiền thuê cơ bản cộng với một khoản tiền bổ sung bao gồm phần thuế bất động sản của người thuê. Khi thuế tăng, người thuê có trách nhiệm trang trải các chi phí đó. Các nghĩa vụ của mỗi người thuê được xác định bằng cách xác định tỷ lệ phần trăm của tổng số cơ sở vật chất được sử dụng bởi mỗi người thuê; do đó một người thuê chiếm 20 phần trăm của cơ sở trả 20 phần trăm của sự gia tăng.
Các biến thể của hợp đồng thuê ròng cơ bản bao gồm hợp đồng thuê ròng 'kép' và 'ròng gấp ba'. Theo hợp đồng thuê ròng kép, người thuê có trách nhiệm thu thêm phí bảo hiểm cũng như tăng thuế; theo hợp đồng thuê ròng ba lần, người thuê có trách nhiệm trang trải phí bảo hiểm, tăng thuế, và chi phí liên quan đến việc bảo trì và / hoặc sửa chữa tòa nhà, bãi đậu xe và các khu vực khác mà bên thuê sử dụng. Hợp đồng cho thuê ròng ba lần phổ biến với các chủ nhà vì những lý do rõ ràng; các chủ doanh nghiệp nhỏ nên lưu ý rằng những cách sắp xếp như vậy đôi khi khiến chủ nhà ít chú ý đến việc bảo trì ở những khu vực này hơn so với những gì họ có thể thực hiện nếu họ phải tự thanh toán hóa đơn.
Phần trăm cho thuê
Thỏa thuận này yêu cầu người thuê trả tiền thuê cơ bản và / hoặc phần trăm tổng doanh thu của người thuê. Tỷ lệ phần trăm này, có thể cao tới 10-12% trong một số hợp đồng, được thanh toán hàng năm, nửa năm hoặc hàng quý (tuy nhiên, một số trung tâm thương mại và trung tâm mua sắm yêu cầu thanh toán thường xuyên hơn). Sự sắp xếp này là một yêu thích của những người cho thuê có tài sản trong các khu bán lẻ thèm muốn; người thuê có xu hướng ít được ưu ái hơn, nhưng quy luật cung và cầu thường khiến chủ sở hữu bất động sản mong muốn có thể đòi hỏi nó. Các chủ doanh nghiệp nhỏ nên hiểu đầy đủ những gì hợp đồng định nghĩa là 'tổng doanh thu.' Fred Steingold viết trong Hướng dẫn pháp lý để bắt đầu và điều hành một doanh nghiệp nhỏ . 'Tùy thuộc vào loại hình kinh doanh của bạn, một số khoản phải được khấu trừ vào tổng doanh thu trước khi xác định tỷ lệ phần trăm cho thuê. Dưới đây là một số khả năng:
- hàng hóa trả lại
- phí bạn thực hiện để giao hàng và cài đặt
- bán hàng từ máy bán hàng tự động
- tiền gửi có thể hoàn lại
- bán hàng theo danh mục hoặc đặt hàng qua thư
- thuế doanh thu
Tóm lại, hãy đảm bảo rằng hợp đồng thuê của bạn loại trừ tất cả các mặt hàng phóng đại doanh số của bạn khỏi địa điểm bạn đang thuê. '
ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA VIỆC CHO THUÊ
Cơ quan Quản lý Doanh nghiệp Nhỏ (SBA) khuyên các chủ doanh nghiệp nhỏ nên cân nhắc nhiều yếu tố khi cân nhắc xem nên cho thuê hay mua tài sản. Những cân nhắc này bao gồm:
- Yêu cầu hoạt động — nếu các yêu cầu hoạt động của doanh nghiệp dự kiến sẽ thay đổi đáng kể trong vài năm tới, thì việc cho thuê có lẽ sẽ được ưu tiên hơn, vì nó cho phép doanh nghiệp di chuyển dễ dàng hơn.
- Cung ứng vốn và nhu cầu vốn — việc cho thuê giải phóng một tỷ lệ lớn hơn vốn của một doanh nghiệp nhỏ cho các nhu cầu hoạt động khác (quảng cáo, sản xuất, thiết bị, trả lương, v.v.). Nếu doanh nghiệp không có nhiều tiền mặt (và ít doanh nghiệp nhỏ có), thì cho thuê có thể là lựa chọn hợp lý hơn. Đây có lẽ là lý do lớn nhất khiến các công ty nhỏ cho thuê.
- Tính linh hoạt trong tài chính và thanh toán — Thông thường, việc đảm bảo nguồn tài chính để cho thuê hơn là mua một bất động sản thường dễ dàng hơn. Ngoài ra, các hợp đồng thuê có thể được dàn trải trong thời gian dài hơn các khoản vay và có thể được cấu trúc để bù đắp cho các biến động của dòng tiền (sau này có thể là một yếu tố quan trọng đối với các doanh nghiệp thời vụ).
- Giá trị bán lại — Giá trị của tài sản có khả năng tăng lên không? Nếu có, bao nhiêu? Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ chọn mua hơn là thuê — ngay cả khi họ phải tích lũy một khoản nợ đáng kể — nếu họ quyết định rằng tài sản đó là một khoản đầu tư dài hạn đáng giá.
- Thiết bị — Nhiều hợp đồng cho thuê bao gồm các quy định cung cấp cho người thuê sự linh hoạt hơn trong việc nâng cấp và / hoặc bảo trì thiết bị.
- Thuế — Chủ sở hữu bất động sản được hưởng các lợi ích về thuế như khấu hao và các khoản tín dụng thuế đầu tư không dành cho người thuê.
CÁC ĐIỀU KHOẢN CHO THUÊ KHÁC
Ngoài ra, có những yếu tố khác của hợp đồng thuê nhà có thể ảnh hưởng nặng nề đến khả năng chấp nhận tổng thể của hợp đồng. Chi tiết của các hợp đồng thuê có thể khác nhau rất nhiều. “Về lý thuyết,” Steingold lưu ý, “tất cả các điều khoản của hợp đồng thuê đều có thể thương lượng được. Tuy nhiên, bạn có thể thương lượng bao xa tùy thuộc vào điều kiện kinh tế. Nếu các bất động sản mong muốn đã gần hết chỗ trong thành phố của bạn, chủ nhà có thể không sẵn sàng thương lượng với bạn về giá cả hoặc các điều khoản thuê chính khác. Mặt khác, ở nhiều nơi trên đất nước, nơi có mặt bằng thương mại đã được xây dựng quá mức, các chủ nhà rất muốn mặc cả với các doanh nghiệp nhỏ để lấp đầy các căn hộ trống. '
Đồng tăng trưởng
Các hợp đồng thuê thường bao gồm bất kỳ công việc tu sửa nào cần được thực hiện đối với tài sản và chỉ định ai sẽ trả tiền cho việc đó. Hầu hết các công việc như vậy thuộc hạng mục 'cải tiến nhà cho thuê': trải thảm, cách nhiệt, hệ thống ống nước và hệ thống dây điện, ánh sáng, cửa sổ, gạch trần, hệ thống phun nước và an ninh, cũng như hệ thống sưởi và điều hòa không khí. Hợp đồng thuê phải nêu rõ từng cải tiến và khi nào chúng sẽ được thực hiện — lý tưởng nhất là trước khi chuyển đến. Chủ nhà sẽ sẵn sàng thực hiện những cải tiến như vậy hơn nếu thời gian thuê dài và / hoặc không gian được sử dụng là đáng kể và những cải tiến này về bản chất chung. Tuy nhiên, như Steingold đã lưu ý, 'nếu bạn [chủ doanh nghiệp nhỏ] có nhu cầu chuyên biệt — ví dụ: bạn đang điều hành một phòng thí nghiệm ảnh hoặc một studio khiêu vũ — và phòng tối hoặc sàn gỗ cứng của bạn sẽ có giá trị hạn chế đối với hầu hết những người thuê trong tương lai, đừng mong đợi chủ nhà sẵn sàng nhận chi phí cải tiến. Chủ nhà thậm chí có thể muốn tính phí cho bạn một khoản nào đó để trang trải chi phí sửa sang lại không gian sau khi bạn rời đi. ' Một số hợp đồng thuê cung cấp cho người thuê tùy chọn tự cải tiến với điều kiện là họ tuân thủ các nguyên tắc và hạn chế nhất định.
Thời gian thuê
Các cuộc thương lượng giữa người thuê và chủ nhà thường vướng vào câu hỏi về thời hạn thuê trừ khi chủ doanh nghiệp nhỏ có hình dung rõ ràng về tương lai. Người cho thuê thường muốn thuê dài hạn, thuê ngắn hạn có quyền gia hạn. Nói chung, các chủ doanh nghiệp nhỏ cố gắng đảm bảo các hợp đồng thuê với độ dài tầm trung. Hợp đồng thuê dưới một năm có thể khiến họ dễ bị tổn thương hơn họ muốn, nhưng thời hạn nhiều năm cũng có thể nguy hiểm, đặc biệt nếu doanh nghiệp mới và chưa được chứng minh. Một thỏa hiệp phổ biến là bao gồm một 'điều khoản tùy chọn' trong hợp đồng để người thuê có thể ở lại nếu họ muốn khi kết thúc thời hạn thuê ban đầu.
Độc quyền
Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ khẳng định một cách khá hợp lý rằng bất kỳ hợp đồng thuê nhà nào họ ký đều chứa những gì thường được gọi là 'điều khoản độc quyền'. Điều khoản này cung cấp cho người thuê độc quyền bán sản phẩm hoặc dịch vụ của mình trên tài sản, buộc người cho thuê phải ngăn chặn việc bán hàng như vậy của những người thuê khác.
Bảo hiểm
Chủ nhà thường yêu cầu người thuê mua bảo hiểm trong trường hợp 1) người thuê làm hư hại tài sản thuê, hoặc 2) khách hàng hoặc những người khác bị thương trong khu nhà. Các điều khoản này có thể không có nếu không gian thuê hoàn toàn được sử dụng cho mục đích văn phòng. Khi người thuê nhà yêu cầu bảo hiểm, chủ nhà thường ấn định số tiền.
Sử dụng mặt bằng
Chủ nhà trung tâm mua sắm / trung tâm thương mại dải thường bao gồm ngôn ngữ trong hợp đồng cho thuê cung cấp các chi tiết cụ thể về việc sử dụng đã được phê duyệt của mặt bằng đang được thuê. Những quy định như vậy thường nhằm bảo vệ công việc kinh doanh của những người thuê nhà khác. Ví dụ, chủ một quán cà phê trong một trung tâm mua sắm thoát y có thể không hài lòng nếu người hàng xóm của anh ta, người trước đây điều hành một cửa hàng bán đồ lưu niệm thể thao yên tĩnh, quyết định thay đổi bánh răng và mở một tiệm xăm.
Ngoài ra, hợp đồng cho thuê còn đưa ra các quy định và quy định về nhiều vấn đề khác mà cả bên cho thuê và bên thuê đều quan tâm. Bao gồm các:
- Bảng hiệu (quy định kích thước, kiểu dáng và độ sáng của bảng hiệu quảng cáo cho người thuê)
- Tuân thủ các luật phân vùng, giấy phép và hạn chế sử dụng không gian
- Tuân thủ các luật địa phương, tiểu bang và liên bang khác
- Cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng thuê
- Định nghĩa không gian được cho thuê
- Tiền gửi ký quỹ
- Quyền cho thuê của chủ nhà
- Di dời (trong đó chủ nhà chuyển người thuê đến một không gian khác do người thuê lân cận tu sửa hoặc mở rộng)
- Điều khoản mặc định
- Giờ hoạt động
- Sự cố hư hỏng hoặc phá hủy do nguyên nhân tự nhiên
- Sửa chữa
- Điều khoản bồi thường
- Từ bỏ (bởi người thuê, hoặc hoàn toàn từ bỏ, giảm giờ hoạt động, v.v.)
- Kết án (trường hợp tất cả hoặc một phần tài sản được chính quyền thành phố, quận, tiểu bang hoặc liên bang lấy để sử dụng vào mục đích khác, chẳng hạn như đường, quyền ưu tiên hoặc khu tiện ích)
- Các điều khoản cứu trợ (trong trường hợp diễn biến thảm khốc — lốc xoáy, bạo loạn, chiến tranh, lũ lụt, hạn hán, v.v.)
- Điều khoản hợp tác (cho phép chủ doanh nghiệp hủy hợp đồng nếu một cửa hàng neo đóng cửa hoặc chuyển đi)
- Điều khoản thu hồi (còn được gọi là điều khoản hủy bỏ, điều này cho phép chủ nhà đuổi người thuê do vi phạm hợp đồng nếu người thuê không thể đáp ứng các yêu cầu thuê tối thiểu)
LỰA CHỌN GIỮA CÁC TÒA NHÀ HIỆN CÓ VÀ ĐƯỢC QUY HOẠCH
Hầu hết các doanh nghiệp mới thành lập đều chuyển vào các cơ sở đã có sẵn. Nhiều chủ doanh nghiệp nhỏ có đủ điều kiện kinh doanh đã chọn những cơ sở mới phù hợp với tính năng hoặc uy tín và cho thuê lại trong khi cơ sở vẫn đang trong giai đoạn lập kế hoạch. Chủ doanh nghiệp nhỏ hiểu biết sẽ cân nhắc những lợi ích và hạn chế tiềm năng của cả hai lựa chọn trước khi quyết định. Wadman Daly cho biết: 'Việc cho thuê trong một tòa nhà hiện có cung cấp cho Bên thuê' ¦ [kiến thức về địa điểm] vào thời điểm không gian mới bị chiếm dụng so với bất kỳ lựa chọn cơ sở nào khác. Di dời nơi làm việc của bạn . 'Hơn bất kỳ trường hợp nào khác, [bên thuê] có vị trí kiểm tra chặt chẽ cả cơ sở vật chất và các điều khoản của hợp đồng thuê được đề xuất ở một số địa điểm cạnh tranh. Tuy nhiên, bản chất của hợp đồng thuê trong một tòa nhà hiện có cho thấy sự kiểm soát tối thiểu của người thuê đối với các biến số tiềm năng trong hợp đồng thuê hoặc cơ sở. Giá thuê, chi phí bảo trì và leo thang, tiện ích và các đặc điểm của tòa nhà là cố định hoặc tương đối không thể thương lượng. Chủ nhà có thể thay đổi mức giảm bớt và các điều khoản hoàn thiện cho phù hợp, tuy nhiên cấu trúc giá cơ bản của họ, như cấu trúc của tòa nhà và hệ thống cơ khí, vẫn không thay đổi. Tất nhiên, không có ý nghĩa nhà đầu tư nào với lựa chọn này. '
Nhưng Daly cảnh báo rằng việc cho thuê trong một tòa nhà được quy hoạch có sự pha trộn giữa các đặc điểm hấp dẫn và sự không chắc chắn của riêng nó: 'Các đặc điểm của tòa nhà [trong một tòa nhà được quy hoạch] sẽ mới, cập nhật và ở một mức độ tối thiểu nhất định, có khả năng điều chỉnh cho phù hợp với người thuê nhu cầu. Nếu hợp đồng thuê của bạn đủ quan trọng đối với nhà phát triển, bạn có thể nhận được sự chú ý khi có các yêu cầu đặc biệt về nhận dạng, bãi đậu xe, an ninh, vị trí đắc địa trong tòa nhà, v.v. ' Tuy nhiên, các chủ doanh nghiệp nhỏ nên thận trọng khi tiếp cận các hợp đồng thuê như vậy, vì cả diện mạo và tiện ích cuối cùng của tòa nhà - cũng như chi phí của nó - vẫn chưa được nhìn thấy và chưa được kiểm tra khi tòa nhà đang trong giai đoạn lập kế hoạch. Daly viết: “Giá thuê được đề xuất phải được xem xét dựa trên các dự án có thể so sánh được với những lợi thế tương tự. 'Mô tả về các tính năng ít rõ ràng hơn như bãi đậu xe, hệ thống xử lý không khí, an ninh, bảo trì, v.v., phải rõ ràng và đầy đủ. Hồ sơ theo dõi của nhà phát triển đưa ra đề nghị nên được kiểm tra cẩn thận. Có lịch sử xây dựng chất lượng ở mức giá cho thuê được hỏi hay một trong số các công trình xây dựng để bán lại nhanh chóng không? Có một danh tiếng cho việc bảo trì tốt hoặc bỏ qua lành tính? Bất kể [về] quy mô của hợp đồng thuê hay thời hạn của hợp đồng thuê nhà được đề xuất, những câu hỏi này và những câu hỏi liên quan nên được thăm dò. '
CHO THUÊ TÀI SẢN LÀ DOANH NGHIỆP
Mua, giữ và cho thuê tài sản cũng là một hoạt động kinh doanh nhỏ phổ biến. Nó có thể bắt đầu một cách khiêm tốn khi một cặp vợ chồng gặp khó khăn trong việc bán một căn nhà và thay vào đó chọn thuê nó. Sau đó, với kinh nghiệm thu được, họ mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách mua, khôi phục và cho thuê các tài sản khác. Chủ doanh nghiệp nhỏ, hiện là người cho thuê, sẽ được hướng dẫn bởi những nguyên tắc có lợi cho người cho thuê, đã được nêu ở trên. Cho thuê tài sản thương mại đôi khi là bước khởi đầu và đôi khi là đỉnh điểm của những hoạt động mạo hiểm như vậy. Mặc dù hầu hết các nguyên tắc cơ bản của việc cho thuê đều được thiết lập tốt và mang tính truyền thống, nhưng vẫn có thể đổi mới trong việc tiếp thị các tài sản đó. Một ví dụ được báo cáo bởi Brandice Armstrong, viết trong Ghi nhật ký (Thành phố Oklahoma). Armstrong viết về sự thành công của một cặp vợ chồng ở Oklahoma City trong lĩnh vực cho thuê nhà và thương mại trong việc cho thuê một tòa nhà thương mại. Các chủ sở hữu nảy ra ý tưởng tổ chức một 'ngôi nhà mở', hầu như không được biết đến trong lĩnh vực thương mại. Họ cung cấp đồ uống giải khát và giải thưởng tại cửa. Họ ngay lập tức thu được 14 khách hàng tiềm năng có ý nghĩa.
THƯ MỤC
Armstrong, Brandice J. 'Cặp đôi thực hiện cách tiếp cận độc đáo để cho thuê tài sản thương mại.' Ghi nhật ký . 18 tháng 1 năm 2006.
Daly, Wadman. Di dời nơi làm việc của bạn: Hướng dẫn dành cho người dùng để có được và chuẩn bị các cơ sở kinh doanh . Ấn phẩm Crisp, 1994.
'Bộ công cụ miễn phí cung cấp trợ giúp cho người thuê thương mại.' Business First-Columbus . Ngày 26 tháng 5 năm 2000.
Kahn, Jeremy. 'Quyền sở hữu là Tất cả.' Vận may . Ngày 30 tháng 3 năm 1998.
Sivaraman, Aarthi. 'Việc cho thuê cần được chăm sóc ở một số giai đoạn chính.' Tạp chí Kinh doanh Los Angeles . Ngày 13 tháng 6 năm 2005.
Steingold, Fred S. Hướng dẫn pháp lý để bắt đầu và điều hành một doanh nghiệp nhỏ . Nolo Press, 1997.
