Khi Eric Wu là sinh viên năm thứ hai chuyên ngành kinh tế tại Đại học Arizona, anh ấy đã không sử dụng tiền dư của mình để mua bánh pizza hoặc bia. Anh ấy đã dùng 20.000 đô la tiền học bổng của mình để trả trước cho một ngôi nhà ba phòng ngủ gần khuôn viên trường và cho các bạn cùng lớp thuê hai phòng. Wu nhanh chóng chuyển thu nhập đó vào một tài sản khác, và sau đó là một tài sản khác. Vào thời điểm tốt nghiệp, anh sở hữu khoảng 25 ngôi nhà ở Tucson.
Ngày nay, Wu 36 tuổi là đồng sáng lập kiêm Giám đốc điều hành của công ty công nghệ bất động sản Opendoor có trụ sở tại San Francisco. Với 1,3 tỷ đô la tài trợ, công ty khởi nghiệp này đã mạnh mẽ đi tiên phong trong lĩnh vực công nghiệp thích hợp được gọi là iBuying, mua và bán nhà trực tuyến. Kể từ khi ra mắt vào năm 2014, công ty đã mua và bán 50.000 căn nhà tại 23 thành phố trên khắp nước Mỹ Chỉ riêng trong năm nay, Opendoor đang trên đà mua những căn nhà trị giá 5 tỷ đô la. Mặc dù iBuying hiện chỉ chiếm chưa đến 1% trong tổng số 1,6 nghìn tỷ USD giao dịch bất động sản hàng năm ở Mỹ, nhưng con số đó dự kiến sẽ tăng lên: Các đối thủ cạnh tranh của Opendoor hiện bao gồm các công ty khởi nghiệp công nghệ khác cũng như các công ty bất động sản sừng sỏ như Keller Williams và Realogy's Coldwell Ngân hàng.
Opendoor có một khởi đầu rõ ràng trong cuộc đua làm lại ngành bất động sản cho thời đại internet. Nhưng với sự thúc đẩy để lớn hơn nhanh hơn, nỗi đau ngày càng tăng. Tự động hóa các phần của quá trình mua và bán nhà đã đưa ra các vấn đề an ninh trong các ngôi nhà mở dễ tiếp cận của Opendoor. Không rõ khi nào công ty khởi nghiệp sẽ thu được lợi nhuận - và nó sẽ cần đến sự trợ giúp của các Realtors địa phương, những người có thể coi công ty như một mối đe dọa đối với sinh kế của họ ở mức độ nào. Và công ty vẫn phải đối mặt với câu hỏi điều gì sẽ xảy ra nếu thị trường nhà đất diễn biến theo chiều hướng xấu đi.
Ban lãnh đạo của Opendoor và các nhà đầu tư vẫn không hề nản lòng: Họ nói rằng họ đang hướng tới một thế giới mà ở đó sự xung đột của việc mua và bán nhà được thay thế bằng một vài cú nhấp chuột. Glenn Solomon, đối tác quản lý tại công ty liên doanh GGV Capital, công ty dẫn đầu Series B trị giá 20 triệu đô la của Opendoor cho biết: “Bạn đang tìm kiếm cơ hội thị trường trị giá hàng tỷ đô la vào năm 2015.“ Họ sẽ không hài lòng với một số thị phần phần trăm một con số hoặc thậm chí hai con số thấp. Họ muốn thực sự thay đổi cách thức hoạt động của ngành công nghiệp này. '
Opendoor còn một chặng đường dài phía trước để đạt được mục tiêu đó - và hiện thực hóa mức định giá 3,8 tỷ đô la gần đây của mình. Nhưng nếu Wu có thể đạt được tầm nhìn đầy tham vọng của mình, con số đó sẽ có vẻ thấp. Ông nói: 'Không ai thực sự đã từng thực sự phát minh lại thể loại này.'
Mở khóa cơ hội
Opendoor hứa hẹn sẽ làm giảm bớt nhiều vấn đề trầm trọng của việc di chuyển, như sự bất tiện của việc trưng bày và mở nhà, và trung bình là 70 ngày để bán một ngôi nhà từ khi niêm yết đến khi đóng cửa. Bạn cung cấp một vài thông tin chi tiết về ngôi nhà của bạn trực tuyến. Opendoor tạo giá chào và sắp xếp kiểm tra, và sẽ hoàn thành các sửa chữa cần thiết sau khi bạn chọn ngày chuyển đi. Opendoor kiếm tiền bằng cách bán lại căn nhà với giá cao hơn và thu thêm phí do người bán trả, từ 6 đến 13 phần trăm (phí Môi giới thường là 6 phần trăm).
Wu đã xây dựng bằng chứng về khái niệm cho Opendoor vào năm 2013 với sự giúp đỡ từ người cố vấn của mình, cựu giám đốc điều hành Khosla Ventures (và hiện là thành viên hội đồng quản trị Opendoor) Keith Rabois, và sớm đạt được 10 triệu đô la Series A. Các nhà đầu tư bao gồm Andreessen Horowitz, Softbank, GV, người sáng lập Uber Travis Kalanick, người đồng sáng lập Reddit Alexis Ohanian và chủ tịch Y Combinator Sam Altman. Công ty ra mắt tại thị trường Phoenix và nhanh chóng mở rộng sang các thị trường khác. Công ty khởi nghiệp có 1.300 nhân viên và thêm 3 tỷ USD tiền vay nợ để tiếp tục đà mua nhà của mình. Opendoor trước đây đã nói điều đó có kế hoạch ở 50 thành phố vào năm 2020.
Những người thân cận với Wu mô tả anh ta là người thông minh, năng động và bị ám ảnh bởi bất động sản. Sau khi tốt nghiệp đại học, anh đồng sáng lập trang web tìm kiếm căn hộ Rentvisor.com vào năm 2007 và hai năm sau, nhà phân tích dữ liệu khu vực lân cận Movity, cuối cùng được bán cho Trulia. Solomon nói: “Không có nhiều người trên hành tinh có nhiều kiến thức chuyên môn về cách thức hoạt động của các công ty khởi nghiệp và cách thức hoạt động của thị trường bất động sản nhà ở.
Năm ngoái, Opendoor đã mua hơn 11.000 ngôi nhà và bán được hơn 7.000 - hơn gấp đôi tổng khối lượng của đối thủ cạnh tranh gần nhất của nó, Offerpad. Opendoor chi ít hơn cho việc cải tạo so với các đối thủ cạnh tranh và Mike DelPrete, học giả nội trú tại Trường Kinh doanh Leeds của Đại học Colorado, ước tính tập trung hơn vào việc bán hàng nhanh chóng. DelPrete, người đứng đầu chương trình công nghệ bất động sản của trường đại học và theo dõi iBuyer, cho biết: 'Thông thường, đó là một lớp sơn mới và cùng một tấm thảm mà họ đặt trong tất cả các ngôi nhà của mình - họ gọi nó là' thảm Opendoor. ngành công nghiệp. 'Mô hình của họ là về hiệu quả hoạt động.'
Opendoor có thể sang tên nhà nhanh chóng một phần bởi vì, như tên cho thấy, những ngôi nhà mở của nó rất dễ tiếp cận. Danh sách trống loại bỏ nhu cầu phối hợp giữa đại lý, người bán và người mua tiềm năng. Thay vì một hộp khóa truyền thống chứa một chìa khóa duy nhất mà chỉ một Realtor được cấp phép mới có thể truy cập tại một thời điểm, khách hàng của Opendoor sử dụng điện thoại thông minh của họ để vào nhà.
Wu nói: “Chúng tôi nghĩ rằng nếu bạn chỉ muốn duyệt và thăm nhà thì chúng ta nên làm cho việc đó càng đơn giản và theo yêu cầu càng tốt”.
Việc vào bên trong ban đầu rất đơn giản - nhắn tin đến một số và cung cấp địa chỉ email - nên nó đã dẫn đến nhiều vấn đề. Một cựu Opendoor giám đốc nói rằng trong vài năm đầu, du khách thường xuyên tìm thấy những người ngủ trong nhà Opendoor. 'Mọi người sẽ chỉ cắm trại trong nhà vì không có ai ở đó', nhân viên này nói. 'Họ sẽ chiếm nhà trong nhiều tuần. Đó là một vấn đề lớn. '
Vào năm 2017, công ty đã giới hạn cửa sổ mở trong nhà trong khoảng từ 6 giờ sáng đến 9 giờ tối, lắp đặt các cảm biến chuyển động để phát hiện xem ai đó ở lại trong thời gian dài hoặc sau giờ làm việc và thuê các công ty bảo vệ để gọi điện đến nhà khi cần thiết. Giờ đây, Opendoor cũng sử dụng các công ty bên thứ ba để giúp xác thực danh tính của người dùng.
Các biện pháp mới chỉ loại bỏ một số tác nhân xấu. Vào ngày 18 tháng 4, Liliana Ornelas, một Môi giới viên 14 năm ở Dallas, đưa một khách hàng nữ đến thăm một ngôi nhà ba phòng ngủ trên một con phố yên tĩnh ở ngoại ô Mesquite. Họ tình cờ gặp một người đàn ông đang ẩn mình trong phòng ngủ chính đang hút thuốc của Ornelas nói cô ấy tin rằng đã crack.
Trong khi người đàn ông rời khỏi nhà và Ornelas và khách hàng của cô ấy không hề bị thương, người đại diện nói rằng cô ấy đã thề sẽ không hiển thị bất kỳ ngôi nhà Opendoor nào nữa. Cô đã báo cáo vụ việc với Opendoor (và Ủy ban Bất động sản Texas) nhưng công ty không bao giờ theo dõi.
Opendoor từ chối bình luận về tập phim. Trong một tuyên bố, Brad Bonney, người đứng đầu bộ phận an toàn và trải nghiệm gia đình của Opendoor, cho biết: 'Khi chúng tôi nhận được báo cáo về hoạt động trái phép hoặc đáng ngờ trong nhà của mình, chúng tôi ngay lập tức tham gia với khách hàng của mình, điều tra và thường xuyên đưa vấn đề lên cơ quan thực thi pháp luật. Chúng tôi cũng đầu tư đáng kể vào các biện pháp để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà của mình, bao gồm hệ thống giám sát nhà, tuần tra an ninh và kiểm tra khách hàng trước khi họ được cấp quyền truy cập vào tài sản của chúng tôi. '
Tại các thành phố thuộc khu vực Phoenix như Tempe, Mesa và Glendale, cảnh sát có hồ sơ về ít nhất 10 vụ việc xảy ra tại các ngôi nhà ở Opendoor từ năm 2018, theo các nhân viên thông tin công cộng địa phương. Trong một, các cảnh sát bắt hai cá nhân người nói rằng họ đã vào nhà để tiêm heroin và ở lại qua đêm. Trong một vụ khác, cảnh sát đã bắt giữ một kẻ phũ phàng có án trọng tội còn tồn đọng. Theo tường trình từ vụ việc, ông đã giải thích cho các cán bộ rằng anh ta có thể vào trong nhà vì nó 'mở cửa' bắt đầu từ 6 giờ sáng. mỗi ngày.
Bất động sản vốn đã là một nghề nguy hiểm, đặc biệt là đối với phụ nữ. Báo cáo an toàn năm 2018 từ Hiệp hội Môi giới Quốc gia cho thấy 41 phần trăm phụ nữ và 20 phần trăm nam giới đã gặp phải tình huống trong công việc khiến họ lo sợ về sự an toàn của mình. Có sự khác biệt rõ ràng giữa các Realtors Inc. đã nói về câu chuyện này: Một trong số chín người đàn ông bày tỏ sự sợ hãi về tính năng nhà mở của Opendoor, trong khi bốn trong số năm phụ nữ thì làm. Collette McDonald, một Realtor có trụ sở tại Atlanta, nói rằng cô ấy mang theo súng trong tất cả các chuyến tham quan Opendoor. 'Khách hàng của tôi và tôi gắn bó với nhau,' cô ấy nói. 'Không ai vào phòng mà không có người kia.'
Opendoor tuyên bố các tài sản của nó không nguy hiểm hơn các ngôi nhà mở truyền thống và nhà riêng. Bonney nói: “Các loại điều xảy ra ở bất kỳ ngôi nhà nào trên thị trường đều có thể xảy ra ở các ngôi nhà Opendoor.
Vào mùa xuân này, Opendoor đã thêm một thông điệp vào ứng dụng của mình khuyên những người mua tiềm năng rằng họ 'có thể gặp những vị khách khác' nếu một ngôi nhà đã được mở gần đây. Khách hàng đã yêu cầu khả năng đặt trước thời gian tham quan hoặc khóa những người khác, và công ty đã tranh luận rất lâu về việc có nên thêm các tính năng đó hay không, theo Bonney.
'Một trong những giá trị của Opendoor là bạn có thể đến bất kỳ ngôi nhà nào của Opendoor bất kỳ lúc nào từ 6 giờ sáng đến 9 giờ tối. Bonney nói. 'Và vì vậy chúng tôi vẫn đang xem xét cách kết hợp loại phản hồi mâu thuẫn này.'
Tìm - và giữ - đồng minh trong ngành
Khoảng 90% người mua Opendoor sử dụng các đại lý, một con số ngang bằng với toàn ngành. Nhưng nhờ sự dễ dàng bán hàng cho Opendoor, ít hơn 10 phần trăm người bán là đại lý đại diện.
Trong các cuộc phỏng vấn, Wu đã lựa chọn từ ngữ của mình một cách cẩn thận khi thảo luận về khả năng thay thế Realtors của Opendoor. 'Thực tế với Realtors ngày nay,' anh ấy nói trên sân khấu tại Hội nghị toàn cầu Startup Grind ở Thung lũng Silicon vào tháng 2, 'là vai trò của họ đang chuyển từ quản lý dự án - đặc biệt là trong hệ sinh thái của chúng tôi, nơi chúng tôi đang tự động hóa rất nhiều quy trình --để lời khuyên. '
Opendoor có động cơ để duy trì mối quan hệ tốt với Realtors. Đặc vụ có quyền hiển thị bất kỳ tài sản nào họ chọn. Họ cũng có thể đề xuất Opendoor làm người mua cho những khách hàng muốn bán.
Do đó, có thể không ngạc nhiên khi công ty đã thử nghiệm đồng niêm yết một số tài sản với các đại lý ở Phoenix. Opendoor hiện cũng điều hành một chương trình giới thiệu đại lý cho những khách hàng có ngôi nhà nằm ngoài các thông số của nó (phổ biến nhất là từ 100.000 đến 500.000 đô la và được xây dựng sau năm 1960). Kể từ tháng 7, Opendoor bắt đầu niêm yết bất động sản của mình trên trang web môi giới Redfin và trả hoa hồng cho công ty khi hoàn thành giao dịch mua bán.
Delprete coi những động thái này là dấu hiệu cho thấy Opendoor cần tăng lượng mua và bán nhà nhanh hơn. Công ty cho biết họ hiện đang đạt được tốc độ lên tới 30.000 giao dịch vào năm 2019 - một con số đáng kể, nhưng vẫn chưa đến 0,6% tổng dự kiến của quốc gia khối lượng trong năm. DelPrete nói: “Điều mà Opendoor nhận ra là khá khó để phá vỡ không gian bất động sản và đặc biệt là Realtors bằng cách chống lại những người khác trong ngành. 'Các đại lý giúp người tiêu dùng cảm thấy an toàn khi mua và bán nhà.'
Về phần mình, Opendoor khẳng định những sáng kiến mới này không thể hiện sự thay đổi hướng đi. Tyler Hixson, người đứng đầu chiến lược ngành bất động sản của công ty cho biết: “Chúng tôi luôn làm việc và muốn hợp tác với các đại lý. 'Họ là những khách hàng thường xuyên, vì vậy họ là một đồng minh thực sự tuyệt vời.'
Trong khi đó, các công ty khởi nghiệp về công nghệ bất động sản (proptech) như Offerpad và Knock, cả hai đều ra mắt vào năm 2015, đã huy động được tổng cộng 1,6 tỷ USD nợ và vốn chủ sở hữu. Zillow được giao dịch công khai vào năm ngoái đã thêm tùy chọn 'bán ngay bây giờ' vào trang web của nó. Và các công ty bất động sản truyền thống ngày càng tung ra các chương trình iBuying của riêng họ cho khách hàng, với Keller Williams và Coldwell Banker đều tham gia vào thị trường ưu đãi tức thì trong năm qua.
Frank Obringer, chủ tịch công ty môi giới nhà ở của Coldwell Banker ở Dallas / Fort Worth, cho biết: “Đó là những gì mọi người tìm kiếm trong xã hội của chúng ta ngày nay - sự tiện lợi”. 'Chúng tôi đã thấy lý do tại sao điều đó có thể hấp dẫn người tiêu dùng, và vì vậy chúng tôi cần phải có một sản phẩm để cạnh tranh.'
Đặt cược vào một nền kinh tế mạnh
Đối với tất cả các công ty này, việc mua bất động sản với khối lượng lớn tiềm ẩn mức độ rủi ro cao. Andrew Caplin, giáo sư kinh tế tại Đại học New York, cho biết những vụ sập nhà như vụ bắt đầu vào năm 2007, tuy hiếm nhưng sẽ là thảm họa đối với bất kỳ công ty nào nắm giữ khối lượng tài sản khổng lồ. Trong trường hợp điều đó xảy ra, 'Họ đã chết', anh ấy nói. 'Họ phá sản.' Opendoor có thể có một lợi thế, Caplin lưu ý, ở chỗ dữ liệu bất động sản của họ trên nhiều thị trường có thể đưa ra các chỉ báo sớm nếu một đợt suy thoái như vậy sắp tới.
Dod Fraser, phó chủ tịch của Opendoor cho biết, để đạt được mục tiêu đó, Opendoor chỉ sở hữu bất động sản của mình trong thời gian trung bình là 90 ngày. Ông nói: “Chừng nào chúng ta còn bị kỷ luật về việc bán nhà của mình, thì sự biến động giá cả mà chúng ta phải chịu là rất nhỏ”.
Ngay cả khi công ty có thể đứng trước sự suy thoái tiềm ẩn và danh sách các đối thủ cạnh tranh ngày càng tăng, khả năng của Opendoor để hoàn thành các mục tiêu thay đổi ngành của mình phụ thuộc vào việc liệu nó có thể biến thị trường ngách của iBuying thành bình thường mới hay không. Gilles Duranton, trưởng khoa bất động sản tại Trường Wharton thuộc Đại học Pennsylvania, cho biết hầu hết mọi người có nhiều tháng để lên kế hoạch cho việc chuyển nhà và muốn tối đa hóa lợi tức của họ. Ông nói: “Nhìn chung, tôi nghĩ [mô hình của Opendoor] sẽ hoạt động, nhưng liệu họ có chiếm được hơn 2 hoặc 3% thị trường không? Tôi có nghi ngờ. Và tôi nghĩ rằng họ đang mơ ước lớn hơn thế nhiều. '
Trong khi Wu chắc chắn đang mơ lớn, anh ấy dành rất ít thời gian để nghỉ ngơi thực sự. 'Anh ấy không ngủ vào ban đêm,' một cựu trợ lý cho biết thêm rằng CEO thường gửi cho nhân viên email hoặc tin nhắn Slack với những ý tưởng vào lúc nửa đêm.
Wu từ chối tiết lộ liệu công ty có lãi hay không, nói rằng đó không phải là một trong những mục tiêu hiện tại của công ty. Cuối cùng, anh ấy hình dung Opendoor như một cửa hàng tổng hợp, nơi khách hàng không chỉ có thể mua hoặc bán nhà mà còn sắp xếp tài trợ, thế chấp, và chuyển nhượng quyền sở hữu; mua bảo hiểm; trang trí và cá nhân hóa ngôi nhà mới của họ; và sắp xếp các dịch vụ chuyển nhà. 'Nếu chúng tôi có thể tích hợp danh mục theo chiều dọc, xây dựng lại mọi thành phần từ đầu, tự động hóa nhiều bước và chỉ cần một cú nhấp chuột để mua, bán hoặc giao dịch,' ông nói, 'chúng tôi tin rằng chúng tôi sẽ xây dựng thị trường của các ngôi nhà. Chúng tôi sẽ loại bỏ tất cả các xích mích. Điều đó có thể mất 10, 20, 30 năm. '
Nhiều thập kỷ có thể là một mốc thời gian dài đối với nhiều doanh nhân, nhưng không phải đối với Wu, người chỉ tập trung vào bất động sản từ khi còn là một thiếu niên. Ông nói: “Nếu chúng ta có thể xây dựng trải nghiệm trực tuyến được sắp xếp hợp lý và thực hiện nó với chi phí thấp nhất có thể, thì tôi tin chắc rằng chúng ta sẽ giành chiến thắng trong hạng mục này”.
